哪家房企会成为利润之王?

规模重要还是利润重要?就最终目标来说,这个问题不难回答:企业当然要盈利。即便是亚马逊(贝索斯当年在美国电视台《对话》节目中坦言:我要做一个伟大的企业,还要8年不赚钱,因为追求利润的企业必死无疑,等他们都死了,我就成功了)这样的企业,最终还是要盈利。
然而,现如今,对不少房企来说,这却不是一个容易回答的问题。因为很多房企还走在冲规模的路上,并愿意为此牺牲一定的利润。
最近,有知名房企老总认为,开发商应该理性考虑下利润,而不是一味的冲规模。明源君也认为房企应该在冲规模和保利润之间找到平衡点,追求有利润的收入,有现金流的利润。然而,数据显示,冲规模是必要的,没有规模,利润也很难保住。最终的利润之王只会属于规模房企。
销售规模上去之后
万科恒大相继超越曾经的利润之王
2018年全年业绩会,面对媒体“中海未来怎么继续保持净利润优势”的提问,中海地产董事会主席兼行政总裁颜建国表示,对中国海外来说,始终坚持追求的是税后净利润持续稳健的增长,规模对我们来说不是特别追求的目标,我们也不一定特别看重排名,但是如果为了净利润的持续稳定增长所需要的规模增长,那是必须的。
颜建国做如此表态的大背景是,中海地产保持多年的“利润之王”的宝座在2017年易主了。
2008年,中海地产的利润(税前)首度超过万科之后,就一直保持领先的态势,时间长达10年之久,可谓一骑绝尘,直到2018年才被万科超越。
▲来源:Wind、明源地产研究院
值得一提的是,2008年,金融风暴中的万科,首次出现利润下滑。当时,还是万科总裁的郁亮在股东大会上表示:“万科真正的对手是中海,与我们旗鼓相当的始终是中海!”当年万科的销售额为479亿元,位列第一;中海地产的销售额266亿港币。
2011年万科股东大会上,郁亮再次表示“中海盈利水平确实在同行中傲视群雄”“有了中海作为榜样,万科未来还可以创造出更优秀的业绩,并会认真研究和学习中海”。
要知道,那会以及此后的数年,万科都是销售的龙头老大,中海的实力可见一斑。
中海在净利润上面领先万科的时间段没有那么连贯,然而,2000年以来,中海同样有10年的时间超过万科,直到2017年才被万科反超(如下图)。
▲来源:Wind、明源地产研究院
如果说,中海的利润总额和净利润被万科超越,还是预料之中,那么,中国恒大登顶利润之王的宝座,却有点超乎预料。
2017年,恒大实现净利润370.5亿元,大幅上涨110.3%,虽然略低于万科的372亿元,但考虑到2016年恒大一次性卖出万科股票亏损70亿元,剔除这个非经常性损益因素,中国恒大实际的净利润远超万科。此外,2017年,无论是净利润还是核心净利润,恒大均超越此前的“利润之王”中海地产。
值得注意的是,此前的2016年全年,中国恒大累计实现合约销售额3733.7亿元,超过了万科登上年度销售冠军的宝座。
2018年,恒大继续发力,进一步巩固了其利润之王的宝座——2018年度全年,中国恒大核心净利润783.2亿,同比大增93.3%;净利润722.1亿,同比大增106.4%。
无论是万科还是恒大的表现均证明,高周转,上规模,到一定程度也可以快速的实现高利润。
美国等成熟市场的开发商
没有规模同样难有高利润
当然,可能有人会说,目前我国还处于城市化进程中,各房企依然还有新的可能,这也是为什么这么多房企要冲千亿、五百亿的原因。假以时日,这种规律,或许就会发生变化。
然而,明源君发现,在城市化早已完成的美国,开发商同样遵循类似的规律,没有规模,利润几乎不可能称王。
以普尔特(此前的帕尔迪)为例,其自创始人Wiiliam JPUulte于1950年建第一所房子起到2006年,都保持着连续盈利能力,在房地产这样一个周期性如此之强的行业里不啻为一个奇迹!
即便在2008年,普尔特的前身帕尔迪销额依然是全美第一,市占率5.6%;销售量位列全美第二,市占率为4.3%。2009年,帕尔迪完成对另一大开发商桑坦克斯的并购,变身为新帕尔迪,即普尔特,销售额更是一度占到全美的10.3%,销量占到全美的8.1%,比当时排名第二的霍顿公司分别高98%和64%。
帕尔迪一度是万科的学习对象。2003年12月,万科派出学员远赴美国登门求教,随后请来帕尔迪前任资深副总裁到万科授课。
然而,金融危机对普尔特造成了重大冲击。2007年,自成立以来连续57年保持盈利的帕尔迪巨亏22.56亿美元,此后四年其继续亏损,合计亏损超60亿美元,而此前10年(1997年~2006年),其净收入也才50亿美元出头,直到2012年,净收入才勉强回正,录得2.06亿美元的净收入,真可谓是兵败如山倒(如下图)!
▲来源:Wind、明源地产研究院
随之而来的是,普尔特在销售规模、营收和净利润上面,也开始让位于霍顿,以及晚其二十余年成立的后起之秀莱纳。
▲来源:Wind、明源地产研究院(注:19和20年为机构测算值)
如果说,美国的土地和住房制度跟中国有很大差别,对比的意义不是那么强。那么,我们还可以对比中国香港。毕竟内地房地产行业的诸多玩法均借鉴自中国香港。
中国香港的开发商很早就开始采用租售并举的模式,慢周转,使得其既能吃到土地增值的收益,又能获取物业增值的收益(租赁物业),盈利能力十分强悍。以典型代表新鸿基地产为例,在过去数年里,其净利润均高于万科、中海。
▲来源:Wind、明源地产研究院
然而,没有REITs等的加持,租售并举的代价是,销售规模的扩张会受到较大的抑制。研究表明,如果投资物业的毛租金回报率为10%,净租金回报率为5%,那么,投资物业在总资产中的占比每上升10个百分点,降低的周转率和杠杆率将导致开发物业销售额增速下降30%。
近年来,新鸿基地产每年的物业销售对营收的贡献在300亿元左右。2015年,其净利润被万科和中海双双超越。
▲来源:Wind、明源地产研究院
哪家房企会成为未来的利润之王?
这就是为什么这么多房企要冲千亿的原因,哪怕为了这个战略,要牺牲部分区域的利益。因为没有规模,利润也很难出众,不到一定的规模,甚至无法继续留在这个市场上,还谈何利润?!
对很多中小房企来说,特别是中型房企来说,没有选择。
如上所说,以前类似中海这样的公司,凭借低融资成本、强悍的成本管控和工艺创新等,可以在销售额相对较低的情况下,坐拥利润王的宝座。可是,如今,中海在追求有质量的发展的同时,在土储上也更加进取。在中指研究院的排行榜中,中海2018年的销售排名位列第7,拿地金额位列第5。
2015年至2018年,中海地产每年新增土储的建筑面积分别为761万平米、972万平米、1741万平米、1764万平米。截至2018年底,中海地产总土地储备上升至9144万平米,相对2015年几乎翻倍。
其他开发商,论融资成本,成本控制能力,几无中海的对手。一些小开发商,部分中型开发商是自有资金在做开发,比如某百强房企老总告诉明源君,他们就欠银行2个亿而已,其他都是自有资金。这样的房企,可以深耕某个小区域,关注利润。然而,这种开发商毕竟只是极少数。整个房地产行业的趋势是朝着巨头垄断的态势迈进的。
因此,如果你想追求较高的利润,就不得不参与规模战。总销售额高,基数大,总的利润自然会高,而且大概率一路走高。因为规模上去之后,信用评级更容易上去,融资成本更容易降下去,这样一来,又更有助于你家房企使用杠杆,做大做强。
为啥?因为全国一二三四五线城市,行情的起落是不一样的,规模大了之后,全国布局,三四五线行情不好的时候,可以赚一二线城市的钱;一二线城市严控时,可以赚三四五线的钱。
某K企,在15、16年一二线城市火爆之时,重仓三四五线城市,而在17年三四五线城市的行情开始起来的时候,又割肉三四五线城市,重仓一二线城市。每次都完美踏空。因为它规模不够大,无法均衡布局。经过这么一番折腾,不仅规模没有了,利润更是无从谈起……
所以,总而言之,想要在未来获取高利润,并位于前列的房企,只有一条路可走——继续做大规模,然后逐步降低负债、控制成本、打造精品。
那么,谁会成为利润之王呢?
目前看,未来几年内,恒大利润之王的地位比较难被撼动。因为其地产开发板块依然在稳健增长,同时,文旅板块、健康板块以及高科技,也将逐渐贡献营收以及利润。
当然,有实力的挑战者也不少。比如碧桂园、万科以及中海,保利和融创也有不俗的竞争实力。目前,这几家房企的销售规模处于第一阵营,且依然保持不错的增长势头。可以确定的是,不管是哪家房企新晋净利NO1,必定会在千亿之上。届时,千亿销售额的追逐,也将变成千亿利润的竞争。
上述几家房企你最看好哪一家,为什么?(作者:明源地产研究院 凌峰)
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