第一太平戴维斯:2019年一季度上海住宅成交量同比涨19% 投资市场趋于活跃

在经历了2018年的低迷之后,上海住宅市场显出回暖迹象。近日,第一太平戴维斯发布了2019年一季度上海房地产市场研究报告。报告显示,一季度各新开盘售楼处人气较旺。农历新年过后,市场有所回温,前来咨询一二手房的客户较年前有所增加。
  
不过,第一太平戴维斯也指出,2019年房地产市场的整体基调与2018年并无太大变化,总体将继续执行稳地价、稳房价、稳预期的三稳政策,同时因城施策、一城一策还将继续拖行,细化监管措施,保障住宅市场的健康发展。
  
第一太平戴维斯同时发布了《技术城市进行时》2019全球报告,从商务环境、技术环境、城市活力及健康、人才储备、房地产成本、移动性六大层面考察全球30个技术城市,其中,上海、北京、香港、深圳、杭州、成都等六个中国城市榜上有名,上海凭借开放的商务环境、成熟的技术环境和通达的交通移动性在六大城市中拔得头筹。
  
住宅销售市场回暖
  
数据显示,2019年第一季度,上海新建商品住宅新增供应累计约146万平方米,同比上升116.8%。同期,一手商品住宅成交量共计约142万平方米,环比下跌7.4%,较去年同期同比上涨19.1%。不过,一手商品住宅成交均价环比下跌7.8%至每平方米56500元。同期,上海一手商品住宅库存环比上升3%,共计约727万平方米,库存量来到两年来最高水平。
  
一手高端公寓市场方面,2019一季度新增供应5.5万平方米,环比下降86.4%;成交量共计约19.3万平方米,较上季度环比下跌31.3%。同时,一手高端公寓价格指数较上季度下跌2.7%,平均价格为每平方米人民币99500元。第一太平戴维斯预计,2019年,上海的一手高端市场将会有大量新增供应,总供应量将有可能大于2018年总量。
  
在土地市场方面,第一季度共成交了三块纯居住用地,成交占地面积共计13.5万平方米,可建面积共计22.3万平方米,平均成交楼板价为人民币每平方米16754元。同时,一季度还有一幅租赁用地以零溢价成交,可建面积共计约31.9万平方米,容积率为2。
  
值得一提的是,2019年第一季度投资市场共达成六宗主要成交,总金额276亿元,同比上升66%。其中两宗地块成交占总金额的一半以上。其中,绿地以121亿元从中民投收购董家渡开发地块50%股权; 融创以125亿元从泛海集团收购位于董家渡一开发地块以及一北京地块。
  
第一太平戴维斯观察指出,为了保持经济平稳发展,预计2019年上半年融资环境将会有所放松,但是对于房地产行业仍然保持一定监管程度。事实上,2019年一季度融资环境回暖,开发商境内外密集发债,然而大部分募集所得将主要用于偿还现有债务。
  
甲级写字楼空置率升至12.5%
  
2019年第一季度,核心商务区有三个全新写字楼项目入市,分别为位于陆家嘴的瑞明大厦、富士康大厦,以及位于徐家汇的国贸中心二期G2,为市场带来约10.5万平方米办公面积。截至第一季度末,上海全市核心商务区甲级写字楼存量升至890万平方米。
  
核心商务区甲级写字楼空置率环比上升0.1个百分点至12.5%;同时,租金指数环比下跌0.1%至每平方米每天9.01元。
  
值得一提的是,第一太平戴维斯指出,从其考察的约20个超甲级写字楼项目的净吸纳量及租金指数变化发现,当前超甲级项目并不意味着强租金抗跌性,且当前企业前期选址,地段已不再是其唯一的考量因素。
  
非核心商务区的写字楼空置率在一季度环比上升1.9个百分点至33.9%;租金指数环比下跌0.2%,至每平方米每天5.87元。
  
第一太平戴维斯认为,随着降税减费措施的推行,企业的现金流状况有望增加,继而支撑未来写字楼需求。不过,在2019年内,新增供应有望达到或接近2017年峰值,核心商务区与非核心商务区均将迎来约100万平方米新供应。在持续的租户市场背景下,项目去化周期或将进一步拉长,2019年上海写字楼市场整体仍将较为艰难。
  
另外,在零售市场方面,2019年一季度上海全市购物中心首层租金环比上涨0.3%至每平方米每天27.7元。其中,核心商圈购物中心空置率较上季度上升0.2个百分点至6.8%;非核心商圈则由于租约到期项目调整导致空置率环比上升1.1个百分点至7.9%。

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