突发!取消限售!3大信号决定无锡楼市走向!

最近的楼市,真的很微妙。昨天,河南开封住建局发布消息取消限售令,引起业内轩然大波。然而,这个消息发布还不到24小时,官方却紧急撤销“取消限售”决定,并收回相关文函。撤销理由是:该决定未进行充分的市场调…

最近的楼市,真的很微妙。
昨天,河南开封住建局发布消息取消限售令,引起业内轩然大波。然而,这个消息发布还不到24小时,官方却紧急撤销“取消限售”决定,并收回相关文函。
撤销理由是:该决定未进行充分的市场调研和论证,对由此可能产生的市场影响缺乏充分的预判和评估。
变化莫测的政策,让楼市走向更加扑朔迷离。
7月,无锡楼市正式进入下半场,买房人最关心的问题不外乎:今年,房价还会不会涨?
那么,真正决定房价的是什么?任泽平说过:长期看人口,中期看土地,短期看金融!
今天,我们就通过这三大信号来剖析无锡下半年的房价走势。
信号一:地价
7月17日,无锡刚刚拍出三块地。
大多数媒体在形容这次土拍时,都用到了这个词“冷热不均”。
先说冷。土拍前夜,报名截止前,渔港地块、洋溪5号地块因规划原因突然终止挂牌。
有不少网友就猜测,终止挂牌完全是因为没有开发商报名,这和流拍没有区别!
从粉丝留言也可以看出来,大家觉得下半年楼市凉凉几乎是大概率事件。
就连开发商都对这次土拍不抱希望。在我走访无锡各大售楼处时,有营销总直截了当的说:无锡下半年的市场还是不景气,哪怕“金九银十”的热度都可能会衰减,此次土拍不看好!
就在舆论纷纷唱衰这次土拍时,土地市场又猝不及防的拍出了两块高价地。
锡东九里河地块,经过104轮竞拍、溢价42.62%,甘肃建总以楼面价13548.5元/㎡拿下,锡山区地价天花板再度被刷新!
滨湖原水产市场地块,最终溢价29.45%,被江苏金领以楼面价17804.85元/㎡拍下,这个价格甚至高于华侨城拿下的经开地块!
就连底价成交的新力胡埭地块,楼面价也比去年北控地块上涨了55%!
不过,这次土拍结果一出,笑得最开心的还是开发商。
比如,位于锡东新城的一楼盘就选择在土拍当晚连夜开盘。
我从从置业顾问的口中得知:200多套房源基本清盘,仅剩少量大户型房源。
可见,“楼市降温”的希望似乎再一次成为泡影,买房人的心又悬了起来。
信号二:按揭
6月15日,银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上直指居民负债率偏高、房地产投资等问题,明确表示当前房地产过度金融化,居民负债率占相当大的比例,甚至一半投资都投入到房地产市场。
为了防止房地产的投资行为,预计房地产信贷政策或将适度收紧。
7月初,银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展了约谈警示。
要求这些信托公司增强大局意识,严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。
所有消息都传递了一个信号:抑制资金过度流入房地产。
近日,我致电中行、农行、工行等近10家银行后了解到,无锡房贷利率已全线上调,针对首套房的贷款利率最低标准为基准利率上浮20%,部分银行则按上浮25%放贷。
我在6月摸底银行利率的时候,部分优质客户购买首套房还能申请到基准利率上浮15%的贷款政策,现在各大银行的反馈是至少要上浮20%。
今年年初时,首套房贷款利率在连涨20个月后出现松动,不仅条件放宽、政策门槛降低,而且审批放款全线提速。
一位中介告诉我:“那段时间,贷款利率回调到了上浮15%的水平,首付也从四成降至三成,从申请到放款一般在半个月到一个月里可以完成。”
今天,当我再次问及放贷周期时,得到的反馈却是:商贷需要预留至少2个月时间。
据悉,7月后,基本上所有银行都从额度、审批进程、贷款政策等多方面全面收紧房贷,个别银行甚至停止了组合贷款业务,即使接受组合贷款,利率也高于纯商贷的利率。
对于买房人而言,利率上浮最直接的影响就是买房成本的增加。
我们以贷款150万为例。
*注:贷款类别:纯商贷,还款方式:等额本息,按揭年数:30年
利率上浮15%,每月所需还款8639.44元,还款总额311.02万。
利率上浮25%,每月所需还款9118.89元,还款总额328.28万。
利率上浮后,月供增加479.45元,还款总额足足多了17.26万元!
再一次感叹:在无锡,买房太难了!
信号三:需求
在国家一再强调“住房不炒”的背景下,房价的涨幅只会越来越依赖市场需求。虽然,这暂时还是个伪命题。
但是,决定需求一个非常重要的因素就是人口。
作为GDP万亿大军中的一员,无锡的和同量级的城市相比,人口流入一直是个绕不开的话题。
根据无锡统计局公布的数据显示:2017年,无锡常住人口655.30万人,比上年增加2.4万人。而这5年间,累计增长人口6.89万。
我们再来看2018年的数据。
2018年,无锡常住人口总数为657.45万,甚至不及徐州、盐城和南通,就更不提分列前两位的苏州和南京了。和2017年相比,只增长了2.15万。
对于无锡而言,人口增长缓慢确实是个棘手的问题。不过,为了留住人才,今年3月无锡也相应的放宽了落户政策。
我从无锡市人才服务中心了解到:大专及其以上学历(包括非全日制本科,学信网可查)、年龄在45周岁以下的人员,可以不看社保年限,只需要申领《江苏省居住证》、社保处于缴纳状态,即可申请落户。
*注:申请人所在公司要在人才服务中心开户,并且自由职业者不适用此方法。
当然,决定需求的除了人口,还有购买力。
前天(7月18日),无锡上半年经济成绩单出炉。

数据显示,上半年全市居民人均可支配收入27690元,同比增长9.1%;其中城镇常住居民人均可支配收入31247元,同比增长9.0%;农村常住居民人均可支配收入17081元,同比增长9.1%。
虽然增长数据很美丽,但是仔细算一算,半年的可支配收入总和,可能只能在无锡经开区买1平米的高层。
有房产专家就曾指出:现在的购买力还并不能支撑房价的上涨。
也就是说,要么房价下跌,要么收入猛涨。这两点,在我看来,都有难度。
对于无锡下半年房价的走势你怎么看呢?欢迎与我留言互动!
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